|引言

法小衡提醒：抵押权≠一劳永逸，主债权诉讼时效内未行使，法院不予保护，抵押登记应予解除，债权人仍需及时主张权利。

基本案情

2014年9月22日：案外人刘某、杨某向王某借款30万元。单某同意用自己位于某小区的房屋为该借款提供抵押担保。同日，三方签订借条，刘某、杨某作为借款人在借条上签字，单某作为担保人签字。当日，单某与王某还签订了名为借款合同、实为担保合同的协议，明确约定借款期限为壹年（2014年9月22日至2015年9月22日），以单某房产作为抵押。

2014年9月24日：单某与王某前往不动产登记中心办理了抵押登记手续。

借款期间及之后：刘某归还了部分借款。

2018年4月21日：在单某不知情的情况下，王某与刘某、杨某重新签订了一份新的借款合同，该合同中未经单某同意，仍约定以单某的房产作为抵押。

2022年：王某向花山区人民法院起诉刘某、杨某和单某，要求单某承担连带还款担保责任。花山区法院驳回其对单某的起诉；王某上诉至马鞍山市中级人民法院，亦被驳回上诉（生效判决确认单某对2018年借款合同不承担担保责任）。

本案诉讼：单某向法院提起诉讼，请求判决解除2014年9月24日办理的房屋抵押登记。王某不同意，主张双方有口头协议“约定偿还27万元后再解除抵押权”，但未能提供充分证据。

法院判决

一审判决

法院经审理认为，单某与王某2014年签订的抵押合同约定了期限；2018年王某与刘某、杨某签订借款合同时单某并不知情，亦未明确表示同意继续将案涉房产作为抵押物。王某提交的证据不足以证实其与单某有口头协议。据此，法院对单某要求解除抵押登记的诉请予以支持，判决：解除王某与单某在不动产登记中心办理的房屋抵押登记。

二审判决

王某不服一审判决，提出上诉。

二审法院认为，根据《中华人民共和国民法典》第四百一十九条规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”本案中，2014年的借款期限为一年（至2015年9月22日），主债权诉讼时效期间届满前，王某并未行使抵押权，故其未行使的抵押权不予保护。2018年的新借款合同已被生效判决认定单某不承担担保责任。王某主张的口头协议证据不足。由于王某已丧失国家强制力的保障，基于该抵押权作出的抵押登记失去了存在的基础，应予注销。

最终判决：驳回上诉，维持原判。

裁判依据

本案的核心焦点在于：抵押权人未在主债权诉讼时效期间行使抵押权，法院是否应当判决解除抵押登记？

1. 抵押权的从属性与《民法典》第419条的适用

抵押权作为担保物权，具有严格的从属性，其效力依附于主债权。根据《民法典》第四百一十九条规定，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。本案中，2014年借款的主债权诉讼时效期间早已届满（借款到期日为2015年9月22日，诉讼时效通常为三年），王某直至2022年才提起诉讼主张抵押权，且不存在诉讼时效中止、中断的法定事由。因此，王某的抵押权丧失了胜诉权，即失去了国家强制力的保护。

2. 抵押登记的存续基础与“名存实亡”的抵押权

抵押权是一种以抵押物的交换价值为内容的物权。虽然抵押权因超过诉讼时效导致法院不予保护，但抵押登记的公示效力依然存在。这就导致了一个现实矛盾：抵押权人在法律上已无法通过诉讼实现抵押权，但登记簿上依然记载着抵押权，这会给抵押人（单某）带来极大的负担。

如果不解除登记，不仅会影响抵押物（房屋）的正常使用和流转，妨害抵押人所有权的行使，还会对潜在的交易第三人产生误导。因此，当抵押权丧失国家强制力保障时，维持抵押登记便失去了合法、合理的依据。

3. 2018年新借款合同对抵押权的影响

王某与刘某、杨某在2018年签订新的借款合同，未经单某同意，擅自约定继续以单某房产抵押。根据《民法典》担保制度的相关规定，主合同变更未经保证人/抵押人同意的，抵押人不再承担相应的担保责任。且已有生效判决确认单某对此不承担责任。王某试图以“口头协议（还27万解押）”来挽留抵押权，因缺乏证据支持，无法得到法院采信。

4. 判决解除抵押登记的法律意义

从“物尽其用、节约资源”的角度考量，法律应当保护抵押人的合法权益。当抵押权人怠于行使权利导致抵押权丧失司法保护时，法院判决解除抵押登记，是对不动产登记公信力和推定力的正确适用。这既是对抵押权人“躺在权利上睡觉”的否定，也是对抵押人所有权圆满状态的恢复，有利于促进物的流转和市场交易安全。

案例评析

抵押权人请注意：抵押权并非“一劳永逸”。根据《民法典》第419条，债权人必须在主债权诉讼时效期间内积极行使抵押权。若怠于行权，抵押权将丧失国家强制力保护，抵押人可依法诉请解除抵押登记，恢复房产自由流转。此外，未经抵押人同意的主合同变更，抵押人不再担责。提醒债权人及时主张权利，抵押人也应关注时效，依法维权，切勿“躺在权利上睡觉”。

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