|引言

公小衡提醒：抵押权登记≠善意取得，职业放贷人未尽更高审查义务，即便持证亦难获优先受偿。

基本案情

2015年12月： 被告吴某某、邱某某等人为牟取不法利益，以借款名义欺骗严某签下200余万元的虚高金额借条。随后，在严某不知情的情况下，将其名下某村房产过户给某实业公司。

后续抵押： 某实业公司以该房产作为抵押，向任某某借款320万元。2018年11月，任某某诉至法院要求实业公司还本付息并主张抵押权，获得法院判决支持。

刑事判决： 2020年9月，上海市普陀区人民法院判定吴某某、邱某某等人的行为构成诈骗罪，某村房产作为赃物应发还给受害人严某。

执行异议与冲突： 任某某收悉后提出执行异议，主张其因合法债权善意取得抵押权。2022年9月22日，普陀法院作出执行裁定，认定任某某善意取得抵押权，其异议成立。

本案诉讼： 严某不服，向上海市杨浦区人民法院提起诉讼，要求撤销关于任某某享有某村房产抵押权的判定。

法院判决

一审判决（上海市杨浦区人民法院）

判决结果： 撤销(2018)沪01xx民初22xxx号民事判决书判决主文第二项（即任某某有权行使抵押权的判定）。

判决理由：

关于房屋买卖合同效力： 涉案房屋买卖合同无效。虽然邱某某持有经公证的《委托书》，但该委托书系严某陷入“套路贷”诈骗的一环。邱某某擅自以严某名义与实业公司签订买卖合同，明显超出委托范围，且处分购房款严重侵害严某权益，扰乱了房产交易秩序。

关于抵押权善意取得： 因买卖合同无效，实业公司在房产上设立抵押权的行为属于无权处分。任某某作为职业放贷人，具有丰富的借贷交易经验，较之普通市场主体具备更强的调查核实能力，应对物权公示外观与实际权利之间的差别负有更高的注意义务。任某某自述在达成320万元借款交易前，从未实地查看抵押物现状，亦未谨慎核查抵押物所有权来源，应当认定其不清楚抵押权系犯罪所得存在重大过失。因此，任某某不构成善意取得。

二审判决（上海市第二中级人民法院）

判决结果： 驳回上诉，维持原判。

裁判依据

本案的核心争议在于在涉及刑事犯罪（套路贷）的背景下，抵押权人是否构成善意取得。法院的裁判逻辑主要围绕以下三个维度展开：

1. 抵押合同效力与无权处分

法院首先审查了基础法律关系，即房产买卖合同的效力。虽然形式上存在公证委托，但实质上这是诈骗犯罪的一个环节。根据《民法典》及相关司法解释，违背公序良俗、恶意串通损害他人合法权益的民事法律行为无效。因此，实业公司并未合法取得房屋所有权，其后续设立抵押的行为属于无权处分。

2. 善意取得的构成要件

根据《民法典》第311条，善意取得需满足三个条件：受让人受让该不动产时是善意的；以合理的价格转让；转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记。本案的焦点集中在“善意”的认定上。

3. 职业放贷人的“更高注意义务”

法院在判断“善意”时，引入了注意义务的标准，并区分了普通民事主体与专业机构/人员的差异：

普通标准： 一般基于对不动产登记簿的信赖，即推定登记权利人即为真实权利人。

更高标准： 对于职业放贷人、金融机构等专业主体，因其具备专业知识、经验和能力，法院课以更高的审查义务。

本案适用： 任某某作为职业放贷人，交易金额巨大（320万元），且与案外人金融公司有长期合作。其在交易前未实地看房，未核查抵押物来源，未尽到与其专业能力相匹配的审慎义务。这种重大过失阻断了“善意”的成立。

4. 赃物追缴与善意取得的冲突

本案还涉及刑事追赃与民事善意取得的权利冲突。虽然刑事判决判定房产为赃物应发还受害人，但若抵押权人构成善意取得，则抵押权优先。反之，若抵押权人因重大过失不构成善意取得，则其抵押权无法对抗刑事受害人的追偿权。法院最终认定任某某不构成善意，从而支持了严某的撤销请求，维护了受害人的合法权益。

案例评析

本案警示广大债权人（尤其是职业放贷人），切勿盲目迷信不动产登记簿的“权利外观”。在设立大额抵押前，务必实地核查抵押物占有使用现状，并审慎追溯其所有权来源。若未尽到与自身专业能力相匹配的更高注意义务，一旦涉入“套路贷”等刑民交叉案件，将被认定存在重大过失而无法善意取得抵押权。届时，即便已办理抵押登记，仍面临被刑事追赃追缴、抵押权被撤销的巨大法律与资金风险。

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