|引言

公小衡聚焦本案，围绕合同诈骗罪中“非法占有目的”的司法认定争议，结合裁判要旨解析履约能力、欺诈手段、财物处置等多维审查路径，为刑民交织案件中合同诈骗罪与民事违约行为的界限厘定提供裁判参考。

基本案情

2021年12月，被告人曾某在身负高额债务且缺乏履约能力的情况下，通过房产中介周某等人与被害人钟某达成购房协议，约定以人民币439万元的总价购买钟某位于某小区的房产。

为顺利签订房产买卖协议，曾某对钟某隐瞒了个人征信不良的情况，谎称有亲戚任职某银行某支行行长，可以帮助快速办理银行贷款。曾某支付10万元定金和40万元首付款后，谎称余款待向银行贷款后付清，骗取钟某办理了房产过户手续，将涉案房产过户至曾某名下。

2021年12月16日，曾某继续以“亲戚已办妥贷款手续，无须钟某共同前往银行”为由，骗取房产证取件单并领走房产证。同年12月24日，曾某将涉案房产典当抵押给典当公司，借款人民币280万元。曾某将房产典当抵押后，仍对钟某谎称正在办理银行贷款，并未将借款用于支付购房尾款，而是用于偿还个人债务和日常开支。

2021年12月29日，钟某与曾某达成调解协议，厦门市海沧区人民法院于2022年1月4日出具民事裁定书确认该调解协议有效。因曾某未按期还款，钟某于2022年1月10日申请强制执行。2022年4月22日，因曾某未归还典当公司借款，典当公司亦申请强制执行，要求拍卖涉案房产。2022年6月27日，法院依法拍卖该房产，成交价为人民币3,747,723.2元，钟某仅分配到485,561.7元。至案发，钟某尚有售房款人民币3,404,438.3元未能收回。

2022年8月31日，曾某被公安机关抓获。

法院判决

一审判决

福建省厦门市海沧区人民法院经审理认为，曾某的行为构成合同诈骗罪，具体理由如下：

第一，曾某在签订购房合同时不具备履约能力。 曾某在案发前已背负高额债务，个人征信记录不良无法从银行贷款；名下没有资产，缺乏稳定收入来源；购房所需的定金及首付款均系向他人借款，不具有购买涉案房产并履行房产买卖协议的能力。

第二，曾某在签订、履行购房合同过程中虚构事实、隐瞒真相。 具体表现为：向被害人和中介提供虚假个人征信报告，隐瞒征信不良情况；虚构有亲戚在银行任职行长可帮忙快速办理银行贷款；以向银行办理抵押贷款为由骗取房产证；取得房产证后将房产抵押典当用于借款，并对被害人隐瞒该事实。

第三，曾某没有履行支付剩余购房款的行为。 曾某通过典当抵押所借钱款并未用于支付剩余购房款，反而将钱款全部转移，用于个人还款和消费，主观上不具有履约意愿，客观上未实施履约行为，恶意挥霍钱款，给被害人造成巨大经济损失。

法院认定曾某以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中骗取对方当事人财物共计人民币3,404,438.3元，其行为已构成合同诈骗罪，数额特别巨大。此外，曾某另犯诈骗罪，骗取他人钱款共计人民币260,900元，数额巨大。

据此，一审法院判决：

曾某犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十二年，并处罚金人民币20万元；犯诈骗罪，判处有期徒刑四年，并处罚金人民币3万元；数罪并罚，决定合并执行有期徒刑十三年，并处罚金人民币23万元；

扣押在案的作案工具手机一部，依法予以没收；

责令曾某退赔被害人郑某某经济损失人民币260,900元。

二审裁定

一审宣判后，曾某提出上诉。福建省厦门市中级人民法院经审理，同意一审法院的裁判意见，依照《中华人民共和国刑事诉讼法》第二百三十六条第一款第一项之规定，裁定驳回上诉，维持原判。

裁判依据

本案的核心争议焦点在于：曾某的行为究竟属于无法支付剩余购房款的合同违约行为，还是构成合同诈骗罪？区分二者的关键在于判断行为人是否具有“非法占有目的”。

（一）“非法占有目的”的认定标准

“非法占有目的”属于行为人的主观心理状态，难以直接查证，只能通过其外化的客观行为进行推定。根据合同诈骗罪的特点，司法实践中认定非法占有目的，须综合审查以下几个要素：

行为人有无履约能力——当事人在签订合同时是否具备履行合同义务的客观条件；

行为人有无采取诈骗的行为手段——在签订和履行合同过程中是否实施了虚构事实、隐瞒真相的行为；

行为人有无履行合同的实际行动——签订合同后是否积极创造条件履行合同义务；

行为人对取得财物的主要处置形式——是否将取得的财物用于挥霍、转移或逃匿等。

（二）本案中“非法占有目的”的具体认定

1. 关于履约能力的认定

曾某在签订购房合同时完全不具备履约能力。其背负高额债务、名下无资产、无稳定收入来源，甚至连定金和首付款都系借款而来。更关键的是，其个人征信不良，根本无法通过银行贷款支付剩余购房款，而其向被害人出具的征信报告系伪造。这表明曾某自始便不具备履行合同的能力，其签订合同的目的并非真实购房，而是以此骗取房产。

2. 关于诈骗行为的认定

曾某实施了多个层次的诈骗行为：签订合同时出具虚假征信报告；虚构“银行行长亲戚”可快速办理贷款的事实；以办理银行贷款为名骗取房产证；取得房产证后隐瞒房产已被典当抵押的真相。这些欺骗手段环环相扣，形成了完整的诈骗链条，使被害人一步步陷入错误认识并交付财物。

3. 关于实际履约行为的认定

曾某仅支付了40万元（定金加首付款），相对于439万元的总房价而言，这属于典型的“以先履行小额合同或者部分履行合同的方法，诱骗对方当事人继续签订和履行合同”的情形。取得房产证后，曾某未按约定办理银行按揭贷款，也未积极创造任何履约条件，而是迅速将房产典当抵押。

4. 关于财物处置的认定

曾某将房产典当所得280万元并未用于支付购房尾款，而是在次日即将钱款全部转移，用于偿还个人债务和日常消费。这一行为充分表明其根本没有履约意愿，而是将取得的财物肆意挥霍，导致被害人遭受巨额经济损失。

（三）合同诈骗罪与合同违约行为的界限

本案对于区分合同诈骗罪与合同违约行为具有重要的示范意义。二者的本质区别在于行为人是否具有非法占有目的。

在民事合同违约中，行为人签订合同时通常具有真实的履约意愿，因客观原因（如经营不善、市场变化等）导致无法履行合同，事后往往积极承担违约责任、采取补救措施。行为人的目的仍是追求交易利益，而非直接骗取对方财物。

而在合同诈骗中，行为人自始便无履约意愿和能力，合同只是掩盖犯罪行为的幌子。行为人通过虚构事实、隐瞒真相诱使对方签订和履行合同，取得财物后即予以挥霍、转移或逃匿，使合同目的彻底落空。

本案中，曾某自始不具备履约能力，通过一系列欺骗手段诱骗被害人过户房产，取得房产后立即典当套现并将钱款用于个人还款和消费，事后亦无任何补救措施，最终导致被害人3,404,438.3元售房款无法收回。其行为已超出民事违约的范畴，完全符合合同诈骗罪的构成要件。

案例评析

合同欺诈与民事违约的界限在于“非法占有目的”的有无。在重大财产交易中，签约前应审慎核查对方征信状况、资产能力及履约来源，切勿轻信“有内部关系可快速办理贷款”等口头承诺。对于买方仅支付少量首付款即要求过户的情形，卖方应高度警惕——这可能是“钓鱼式合同”的陷阱。本案被害人虽取得民事调解书并申请强制执行，但因房产已被先行抵押，最终仅获偿不足五十万元，损失惨重。法律救济的时效至关重要，一旦发现对方存在虚构事实、隐瞒真相的行为，应及时刑事报案，而非仅依赖民事诉讼途径维权。事前防范远胜于事后救济，交易安全须臾不可忽视。

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