|引言

离婚协议约定的房子，为何挡不住法院的查封？本篇文章公小衡将结合真实案例，深度解析强制执行如何穿透“协议保护层”。

基本案情

法院判决

一审法院判决：

法院认为，403号房为夫妻关系存续期间购买的房改房，属夫妻共同财产。尽管离婚协议约定该房产归苏某某所有，但未办理不动产物权变更登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款和第十七条规定，不动产物权变动以登记为生效要件，未经登记不发生效力。因此，403号房仍属苏某某与梁某某共同所有。此外，苏某某在离婚后长达两年内未通过诉讼等方式主张办理过户登记，怠于行使权利，存在主观过错。梁某某所欠债务形成于离婚前，离婚协议中将房产约定归苏某某一人所有，损害了债权人合法权益。综上，苏某某对403号房的民事权益不足以排除强制执行，法院驳回其诉讼请求。

二审法院判决：

二审法院同意一审裁判意见，认为苏某某的上诉理由不成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决驳回上诉，维持原判。

裁判依据

1. 不动产物权变动以登记为生效要件

本案的核心法律问题在于不动产物权变动的效力。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款（现《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款）规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，法律另有规定的除外。本案中，苏某某与梁某某在离婚协议中约定403号房归苏某某所有，但未办理过户登记，因此物权未发生变动，该房产仍为双方共同所有。法院在执行梁某某个人债务时，查封登记在其名下的房产，符合物权公示原则，具有法律依据。

2. 离婚协议约定不能对抗善意第三人

离婚协议仅对协议双方具有约束力，不能直接对抗善意第三人（如债权人）。苏某某基于离婚协议对403号房享有的仅是债权请求权（要求梁某某配合办理过户），而非物权。在梁某某未清偿债务的情况下，离婚协议中约定房产归苏某某一人所有，实质上减少了梁某某的责任财产，损害了债权人的合法权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条至第二十八条，案外人主张排除强制执行需证明其享有足以对抗执行的实体权利（如所有权）。本案中，苏某某未完成物权变动，其债权请求权不足以优先于债权人的强制执行权。

3. 案外人执行异议之诉的审查标准

执行异议之诉是案外人对执行标的提出实体权利救济的诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条，案外人需证明其对执行标的享有所有权或其他足以阻止执行的实体权利。本案中，法院从物权登记状态、权利行使情况、债务形成时间等多方面综合审查：

• 物权状态：403号房登记在双方名下，未变更至苏某某一人名下，物权未变动。
• 权利行使：苏某某在离婚后未及时通过诉讼等方式主张权利，怠于行使请求权，主观存在过错。
• 债务时间：梁某某所欠债务形成于离婚前，离婚协议可能涉嫌逃避债务。
  综上，苏某某的权益不符合排除强制执行的条件。

4. 执行中共有人权益的保护

法院在裁判中强调，执行中应注意保护共有人的合法权益。尽管苏某某不能阻却强制执行，但其作为共有人，在执行程序中可主张分割财产份额或参与分配，以保障其权益。这体现了执行程序中对实体权利的平衡保护。

案例评析

本案明确了离婚协议中关于房产归属的约定，未经物权登记不能对抗法院的强制执行。其启示在于：

• 物权登记的重要性：不动产物权变动必须依法登记，否则不能产生对抗第三人的效力。当事人应及时办理过户手续，避免权利落空。
• 债权与物权的区分：离婚协议产生的债权请求权不能优先于善意第三人的强制执行权，尤其在债务形成于离婚前的情况下，协议可能被认定为损害债权人利益。
• 权利行使的及时性：案外人应积极行使权利，怠于行动可能导致权益无法得到保护。

本案通过司法实践强化了物权公示原则和执行程序的权威性，对类似案件具有参考价值。

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