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|引言
借名买房协议的法律效力能否对抗强制执行，关键在于区分债权关系与物权变动的法律效果。借名买房协议在合同层面有效，但因其债权属性及借名人的过错（主动选择未登记），通常无法对抗强制执行。本篇文章公小衡将结合案例针对“借名买房能否排除强制执行”涉及的法律问题进行整理和研析。
基本案情
1. 当事人关系
上诉人（原审被告、申请执行人）：李某、周某（夫妻关系）
被上诉人（原审原告、执行案外人）：周某1
原审第三人（被执行人）：王某、陈某（原为夫妻关系，已离婚）
2. 案件背景
周某1与王某于2019年4月9日签订《借名买房协议》，约定周某1借用王某的名义购买房产，并支付了首付款及按揭贷款。房产登记在王某名下。
李某、周某因与王某、陈某的房屋买卖合同纠纷，申请法院强制执行，导致案涉房产被查封。
周某1提出执行异议，主张其为房产的实际权利人，要求排除强制执行，并确认房产所有权归其所有。
3. 争议焦点
周某1是否对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益？
借名买房协议的法律效力是否能够对抗强制执行？
法院判决
一审判决
一审法院认为周某1符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，能够排除对案涉房产的执行。判决如下：
不得执行登记在王某名下的房产；
驳回周某1的其他诉讼请求（确认房产所有权）。
二审法院撤销一审判决，改判驳回周某1的全部诉讼请求。主要理由如下：
借名买房协议仅产生债权债务关系，不发生物权变动效果，不能对抗善意第三人。
周某1因借名买房未办理过户登记，属于“因自身原因未办理过户”，不符合排除强制执行的条件。
根据《北京市高级人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第十九条，借名买房关系一般不足以排除强制执行。
裁判依据
借名买房的法律性质
债权关系：借名买房协议是借名人与出名人之间的合同关系，仅产生债权请求权，不直接导致物权变动。
物权公示原则：根据《民法典》第二百零九条，不动产物权变动以登记为生效要件。借名人未完成登记，不享有物权。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，排除强制执行需同时满足以下条件：
查封前签订合法有效的书面买卖合同；
查封前已合法占有不动产；
已支付全部价款或按约定支付部分价款并交付剩余价款；
非因买受人自身原因未办理过户登记。
本案中，周某1因借名买房未办理过户，属于“自身原因”，不符合第四项条件。
二审法院观点：借名买房行为本身存在规避法律政策的风险，借名人应自行承担由此产生的法律后果，其债权请求权不能对抗强制执行。
地域性差异：北京市高院的指导意见明确，借名买房关系一般不足以排除强制执行，体现了对物权公示原则的严格遵循。
借名买房风险：借名人可能面临房产被强制执行、无法过户等风险。
证据要求：主张实际权利需提供充分证据（如付款凭证、占有证明等），但即使证据充分，仍可能因法律性质问题无法对抗强制执行。
案例评析
本案二审法院的判决体现了对物权公示原则的严格遵守，明确了借名买房协议仅产生债权效力，不能对抗善意第三人的强制执行。借名买房行为存在重大法律风险，当事人应谨慎选择，避免因规避政策而陷入不利境地。对于类似案件，法院更倾向于保护登记公示的公信力及善意第三人的利益。
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