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烂尾楼购房者胜诉！法院：符合条件可对抗工程款执行 本篇文章公小衡将结合案例针对“未备案房产遇执行，购房人确权认定规则 ”涉及的法律问题进行整理和研析。

基本案情

法院判决

河南省郑州市中级人民法院经审理后作出如下判决：

不得执行郑州市二七区鼎盛大道北房产；

驳回原告马某要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求；

案件受理费由第三人郑州某丙有限公司负担。

诉讼时效问题

马某在法定期限内提起诉讼，未超过时效。

排除执行问题

马某已通过工程款冲抵方式支付全部购房款，且购房行为发生在查封前；

案涉房屋属于”保交楼”项目，参照《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条规定，马某作为以居住为目的的商品房消费者，其房屋交付请求权优先于普通债权；

马某提供的证据足以证明其购房行为的真实性。

确权请求问题

因未完成不动产登记，物权变动尚未生效，确权请求不予支持。

裁判依据

本案核心法律问题在于商品房消费者权利与建设工程款债权的优先性冲突。法院主要依据以下法律规定：

《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条：明确商品房消费者的房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权及其他债权。

《民法典》第二百零九条：强调不动产物权变动以登记为生效要件，解释了为何不支持确权请求。

（1）工程款抵房款的合法性认定：

法院认可了以工程款冲抵购房款的交易模式，认为只要真实合法即应予以保护。本案中，马某通过其持股的公司（郑州某甲有限公司）与开发商签订《房屋抵扣工程款协议书》，完成了购房款支付义务。

（2）”保交楼”政策的法律适用：

法院将国家”保交楼”政策精神融入裁判，参照适用最高法批复，体现了司法对民生问题的特殊保护。案涉项目被列入政府”保交楼”专项借款项目，这一事实成为裁判的重要考量因素。

（3）消费者身份的认定标准：

法院从购房时间（查封前）、付款情况（全款）、购房目的（无炒房证据）等多方面综合认定马某符合”商品房消费者”身份，对其权利给予优先保护。

案例评析

本案裁判体现了司法机关在房地产企业资金链断裂背景下，对购房消费者权益的优先保护理念，同时严格遵循物权变动的登记生效原则。判决既落实了国家”保交楼”政策要求，又维护了法律适用的统一性，为类似案件提供了有价值的裁判思路。值得注意的是，法院在支持排除执行的同时未支持确权请求，准确把握了物权变动规则，展现了司法裁判的精细化和专业化水平。

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