近日，多地暴雨频发，不少顶层业主遭遇了“水患”——屋顶漏水导致室内墙面剥落、家具损坏，甚至电器短路。当业主带着受损清单找到物业时，却常常得到“天灾不赔”“房屋老化不归我们管”等回应。“物业到底要不要为漏水损失担责？” 这背后涉及法律义务、合同约定与责任划分的复杂问题。今天，我们从法律角度为您厘清关键争议点。

1. 物业的法定义务：公共部位维护责任

根据《民法典》第942条，物业服务人应当“对物业服务区域内的共有部分（如屋顶、外墙、管道等）进行维护、修缮、管理”。屋顶属于全体业主共有部分，物业若未履行定期检查、维修义务，导致漏水损害业主财产，可能构成不作为的侵权责任。

举证关键：业主需证明物业存在“未及时修复已知隐患”或“长期未履行检查职责”的过错。

例如：物业曾接到业主报修却未处理；

公共维修基金充足但物业拖延修缮；

其他业主反映过屋顶渗水问题，物业未排查。

2. 物业服务合同的约定：是否有“防水承诺”

若物业合同中明确约定“负责屋顶防水层维护”或“因公共设施问题导致的损失由物业承担”，则业主可直接主张赔偿。反之，若合同仅笼统约定“常规维护”，法院可能结合行业惯例判断物业是否尽责。

注意：部分老旧小区物业可能以“房屋自然老化”为由推责，但根据《物业管理条例》，物业仍需对共有部分进行“必要维护”，不能完全免除责任。

3. 不可抗力与业主自身责任的排除

以下情况物业可能免责：

极端天气（如特大暴雨）：若漏水因“百年一遇”暴雨超出屋顶承重能力，可能被认定为不可抗力；

业主私改房屋结构：如业主自行破坏屋顶防水层，责任需自行承担；

房屋质量问题：若漏水因开发商建造时防水未达标，且已过质保期，业主可能需通过维修基金解决，而非追究物业责任。

案例1：物业未修复已知渗漏，判赔

案情：某小区屋顶多次渗漏，业主向物业报修，物业答复“等维修基金审批”。暴雨后漏水造成业主损失。

判决：法院认为物业未采取临时防护措施（如加盖防水布），存在明显过错，应赔偿损失。

案例2：房屋老化+不可抗力，物业无责

案情：30年房龄老小区屋顶防水层自然老化，暴雨强度超历史记录，业主索赔被拒。

判决：法院认定属“自然损耗+不可抗力”，物业已尽合理管理义务，无需赔偿。

 第一步：固定证据

拍摄漏水现场、受损财物照片/视频；

保存与物业沟通记录（如微信、函件）；

委托鉴定机构评估损失金额及漏水原因。

第二步：协商或投诉

依据《物业管理条例》向物业书面索赔；

向街道办、住建部门投诉物业不作为。

第三步：起诉维权

案由：财产损害赔偿纠纷；

被告：物业公司（如涉及开发商责任，可追加为共同被告）；

法律依据：《民法典》第1165条（过错责任）、第942条（物业义务）。

业主层面：

定期自检屋顶防水层（尤其是房龄超10年的老房）；

购买家庭财产险，覆盖“自然灾害导致的室内损失”。

物业层面：

将屋顶检查纳入季度维保计划，留存巡查记录；

公共维修基金的使用应透明化，及时修缮老化设施。

社区协作：

成立业主监督小组，参与物业考核；

暴雨预警时，物业应提前检查排水系统并通知顶层业主。

顶层漏水纠纷的本质，是物业义务边界与业主权益的碰撞。物业并非“万能兜底方”，但需在合理范围内履行管理职责；业主亦需避免“甩手不管”，共同维护居住安全。若您正面临类似问题，建议咨询专业律师，结合具体证据制定维权策略。

法律不保护“躺在权利上睡觉的人”——及时行动，才能守护自己的家园。

物业相关法律事务咨询：物业法律事务部李主任 13178997707

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