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公衡解读 | 未成立业委会,居民委员会代行签订的物业合同是否对业主具有约束力

 
未成立业委会居民委员会代行签订的物业合同

是否对业主具有约束力

作者:物业管理法律事务部

 

 

 
基本案情
 

 

 
某小区未成立业主委员会,在前期物业公司退场后,小区业主大会于2021年1月23日至28日期间通过发送选票、短信等方式征求业主意见,形成同意聘用某物业服务公司为该小区一期、二期物业服务人的决议,后小区所在地居民委员会发布业主大会会议表决结果,并受小区业主的委托于2021年4月6日与该公司签订了《物业服务合同(信托制)》。 

某物业服务公司自2021年5月1日起正式为该小区提供物业服务,后于2022年3月31日退出该小区。

 

胥某系案涉小区二期某户业主,未按物业服务合同约定支付2021年6月1日至2022年3月31日期间的物业服务费用。经催缴未果,某物业服务公司诉至人民法院。

 

 

 
处理结果
 

 

 
审理法院认为,居民委员会为维护社区稳定,保证小区物业服务正常开展,在案涉小区未成立业主委员会的情况下,组织召开业主大会,通过发送选票、短信等方式征求案涉小区业主意见,形成聘用某物业服务公司作为该小区物业服务人的业主大会决议,受小区业主委托与该公司签订物业服务合同,并不违反法律规定。胥某作为接受物业服务的一方,应当按约向某物业服务公司支付物业服务费。
 

 

 
律师提示
 

 

 
居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织,在推进物业管理与基层治理良性协调发展的实践中扮演着重要角色。 

实践中,部分小区长期未成立业主委员会,在前期物业服务人退场后,小区呈无物业服务的状态,秩序亦随之趋于混乱。在此情况下,确认居民委员会依法代行业主委员会职责,签订的物业服务合同对小区全体业主均具有法律约束力,对坚持和完善基层群众自治制度,构建共建共治共享的城乡基层治理格局具有积极意义。

 

 

 
法律规定
 

 

 
《中华人民共和国民法典》第二百七十七条规定,业主可以设立业主大会,选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序,依照法律、法规的规定。地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

 

住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》(建房〔2009〕274号)第五十八条规定,因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的,新一届业主委员会产生之前,可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下,代行业主委员会的职责。

 

 

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陈苒苒

北京公衡(海口)律师事务所 

物业管理法律事务部主任

妇女联合会副主席

海口市物业行业管理协会法助委副主任

曾多年任职于大型房地产开发公司,专业领域涉及物业管理纠纷、 建设工程施工合同纠纷、买卖合同纠纷 、民间借贷纠纷、劳动合同纠纷 、婚姻家庭纠纷 、 金融借款等民商事纠纷 ,担任十余家企业常年法律顾问,顾问服务企业涵盖建设工程、资产管理、医疗、康养等领域。 

典型案例:

1、碧桂园开万物业北京丰台、内蒙乌海、海南万达项目2024年度物业费催缴诉讼;

2、金碧物业2024年度物业费催缴诉讼及物业保盘业务;

3、海南某物业酒店管理公司2024年物业保盘服务,针对物业管理公司与业委会以及业主之间的矛盾纠纷,提供法律支持和应对策略,延续企业在项目中的物业管理权;

4、海南某物业管理公司2024年度约400万物业费催缴诉讼;

5、受海南某有限公司委托代理宁波、丽江、武汉地区复星项目建设工程施工合同纠纷案;

6、海南某国企、海南某建设有限公司与石某约1700万元建设工程分包合同纠纷案;

7、受谢某委托代理其与俞某离婚系列案诉讼,案件标的额300万元;

8、代理顾问单位员工涉嫌金额约300万元“职务侵占罪 、挪用资金罪 、非国家工作人员受贿罪 ”纠纷案,代理委托人到公安机关立案跟进刑侦及司法鉴定程序;

9、担任中国长城资产管理股份有限公司海南分公司 、 海口市120急救中心,万隆房地产开发有限公司等多家企业常年法律顾问,为企业的日常经营管理提供专业有效的法律意见;

10、尽职调查:海南儋州保交楼项目尽调、农发行不良金融债权尽调。

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