北京市公衡律师事务所

公衡观点 || 王曼：所有性质的房屋都能继承吗？

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文章作者

王曼

公衡律师事务所律师

公衡法翼传承团队秘书长

引言：房屋在继承案件中占有很大比例，由于我国房屋类型多样，造成了继承案件中房屋处理的复杂性，但是并非所有的房屋都能继承，比如，很多老人住了一辈子的房，误以为已经取得了产权，可事实上房子仍然属于国家所有，不属于老人的财产，子女就无法继承。

我国房产类型多样，拿北京举例，现有住房类型包括：商品房、公有住房、经济适用房、共有产权房、两限房、小产权房、廉租房、公租房、军产房等。不同性质房产有着不同政策要求，本文将列举北京市常见的几类住房，并针对其与继承相关的法律问题进行分析。

商品房

商品房指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房等。我们都知道，在北京购买商品房需要满足相应的购房资格，那么，如果继承人没有北京购房资格，可以继承位于北京的房产吗？

答案是可以继承！因为限购是关于房屋购买的限制性政策，只限制购房资格，如果父母事先立下遗嘱，则按照遗嘱继承，如果父母并没有立遗嘱，则按照法定继承继承房产。按照不动产登记中心的要求，需要持有死亡证明、亲属关系证明、房产证明以及继承权公证书或者法院的判决书/调解书等文件才可以办理房产过户，具体可以参考这篇文章《子女继承房产后，如何办理过户？》（点击即可跳转）

公有住房

公有住房是指由国家以及国有企业、事业单位投资建设、销售的住宅。公有住房是相对于所有权属于个人的私有住房而言的。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类，一类是可售公有住房，也就是我们常说的已购公房或者房改房；另一类是不可售公有住房。已购买并办理产权证的公房发生继承事项时，可以由享有继承权的权利人依法继承。未购买且没有办理产权证的公房，所有权属于国家或集体，而不是死者的个人遗产，不能继承。

虽然公有住房不能继承，但是符合一定条件时，可以申请变更承租人。根据《北京市住房和城乡建设委员会关于加强公房承租人变更管理有关问题的通知》规定，符合以下条件时，直管公房可以变更承租人：原承租人迁出本市或死亡,与原承租人同一户籍并共同居住两年以上且无其他住房的家庭成员愿意继续履行合同，符合承租条件的其他家庭成员无异议的，可按原承租面积继续承租。

经济适用房

经济适用房是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，属于一种保障型住房，其中又分为一类经济适用房和二类经济适用房。一类经济适用房是面向社会公开发售的经济适用房，需满五年才可以上市交易。二类经济适用房，多数是“拆迁安置”类房产或者“回迁房”，一般不受是否满五年限制，只要取得产权证就可以上市交易。

经济适用房可以继承，也不受5年限制上市年限的限制，但继承后仍保持经济适用房的性质不变，即再次上市仍需符合首次取得房产证之日起满5年的条件。

共有产权房

共有产权房指的是政府提供政策支持，组织建设单位建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限制使用范围和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。需要说明的是，申请共有产权房的家庭应同时具备以下条件：（1）申请人应具有完全民事行为能力,申请家庭成员包括夫妻双方及未成年子女，单身家庭申请购买的,申请人应当年满30周岁；（2）申请家庭应符合本市住房限购条件且家庭成员在本市均无住房；（3）一个家庭只能购买一套共有产权住房。

2023年6月7日北京市住建委等部门发布《关于加强已购共有产权住房管理有关工作的通知(征求意见稿)》，拟明确共有产权房的回购方式、回购金额确定、上市交易流程等内容。共有产权住房购房人取得不动产权证未满5年的，除特殊原因需转让外，一般不允许转让房屋产权份额；共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。那么，共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的，共有产权住房是否可以继承？如果继承人名下有房，不符合共有产权住房的资格，是否还可以继承？

如果继承人符合共有产权住房的资格，那么继承的便是被继承人生前持有的共有产权房所有权。如果继承人不符合共有产权住房的资格，就需要在继承之后，退出共有产权住房，但享有对应被继承人生前所持有部分的财产性权利。

小产权房

小产权房亦称“乡产权房”，其并不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓，其购房合同在国土房管局不会给予备案。小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村颁发。小产权房因为没有合法产权，没有权属证明材料，所以不能办理房屋过户登记。那么如果小产权房的居住人去世，其房屋能被子女继承吗？

小产权房虽非法律概念，但也属于法律意义上的物，能够被占有、使用、收益，同样也能因死亡事实发生，继承人可继承小产权房的使用权。司法实践中，普遍认为小产权房的确权认定和处理属于行政机关的职权范围，审判机关对小产权房的确权纠纷不予处理。但是，审判机关可对符合条件的小产权房的使用归属进行分割。也就是说，继承人只能继承小产权房的使用权。

公租房

公租房全称公共租赁住房，是由国家提供政策支持、限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新进就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。公租房的性质是租赁，对于租赁的房屋，公民不享有所有权，而且使用权也不能继承。

律师提醒

上述不同类型住房能否作为遗产进行继承，取决于权利人对住房是否享有所有权，以及具体政策要求，本文针对北京市常见的几类住房，对其与继承相关的法律问题进行了具体分析，关于房屋继承，如有任何问题，请联系我们法翼传承团队。