法律规定，房屋买卖的当事人可以向房屋登记机构申请进行预告登记。登记后，未经预告登记的权利人同意，在该不动产上设立的物权，比如抵押权，不发生效力。

而在实际购房交易中，更常见的一项流程是进行合同网签。那么，在网签完成后、登记变更前，房屋设立了抵押登记，抵押会因存在网签合同备案而无效吗？

广东高院在其审查的一起再审申请案件中认为，合同网签是房产进行权属转移登记的必要前置环节，而抵押登记属于对房屋进行的重大处分行为，登记机关在作出抵押登记前负有对该房屋权属情况、是否已售并进行网签等事实进行审慎审查的义务。登记机关在进行抵押登记时未尽审慎核查义务，其作出的抵押登记行为应予撤销。

广东高院从行政机关的登记程序出发，认定网签备案可以对抗抵押登记，其中所含的价值导向，是在抵押权人与购房者之间，倾向于保护即将获得房屋所有权的购房者利益。

然而，在上海三中院的一份判决中，上述观点却未被采用。下文，诉卡将介绍三中院的看法。

上文介绍了广东高院的一个案例，观点是，房屋网签备案不能对抗在后的抵押登记。我们来了解一个观点相反的案例。上海三中院在其审理的一起案件中明确，网签合同备案并非预告登记，不产生预告登记的效力。

上文的案例中，广东高院将存在网签合同备案视为“房屋存在权属争议”的情形，故认为不应办理抵押登记。但上海三中院则认为，网签备案的性质系行政部门为规范交易行为而采取的管理手段，并不产生物权登记效力，不能改变房屋买卖合同的债权性质。

我们知道，发生“一房二卖”之后，物权的归属还是要看哪一买方先获得了物权登记，另一买方即便签约或付款在先，获得的也仅是债权。因此，对于何为物权登记行为，必须正确认定。在预告登记制度与网签备案制度并存的情况下，二者皆被认定为具有物权登记效力，的确不妥，容易引发更大的争议。

结合两个案例，诉卡的观点是，网签备案不具有法定的物权登记效力，如在网签后继续设立抵押登记，应仍为有效。对此，购房人的确应当尤为注意。

◇  观点总结自（2020）沪03行终286号判决书

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