根据以上对比，我们可总结现行抵押财产转让规则如下：

1.抵押人转让抵押财产原则上无需抵押权人同意，但应当及时通知抵押权人。

2.抵押人转让抵押财产时的通知行为不影响转让行为效力。但若因抵押人未履行及时通知义务造成抵押权人损害的，抵押人应当承担赔偿责任。

3.抵押人转让抵押财产后，抵押权人可向受让人主张抵押权。

值得关注的是，54号通知的第三条第二款[2]针对新旧法衔接的过程中，对已经适用《物权法》办理了抵押登记的抵押物在《民法典》施行后办理抵押权转移登记时，将沿续适用《物权法》的规定。根据该条款的精神，我们可以归纳现行不动产抵押权转移登记的三种适用情形：

1.《民法典》施行前已办理抵押登记并转移该抵押财产的

2.《民法典》施行后办理抵押登记并转移该抵押财产的

此时，适用《民法典》第四百零六条、《担保制度司法解释》第四十三条的规定。不动产登记机构应当根据“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”，按照54号通知第三条第一款的要求，分别办理抵押权转移登记。

3.《民法典》施行前办理了抵押登记，但在《民法典》施行后转移抵押财产的

该情形即为54号通知第三条第二款所规范的问题。《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产，抵押期间转让的，未经抵押权人同意，不予办理转移登记。

上述三种情形的区分，实际上是《民法典》溯及力在公法领域（不动产登记）的应用。具体而言，是以办理抵押登记的法律事实发生的时点为要素，区分发生在《民法典》施行前还是施行后。发生在《民法典》施行前的，适用旧法规定，按照旧法的抵押财产转让规则办理抵押权转移登记；发生在《民法典》施行后的，适用新法规定，按照新法的抵押财产转让规则办理抵押权转移登记。

笔者认为，该问题涉及到公法与私法新旧法律适用原则的不同以及如何平衡物尽其用及信赖利益保护的价值选择问题，具有深刻的讨论价值。

54号通知第三条第二款在文义理解上不存在争议，正如前文所述，该条款清晰地界定了不动产抵押权转移登记的三种不同情形。

但实践中，该条款仍引起了广泛讨论。部分人认为，该规定限制了抵押人自由转让抵押财产的权利，更与《民法典》第四百零六条确立的抵押财产自由转让规则相悖。

（一）54号通知第三条第二款反映出的新旧法律适用原则

笔者认为，一方面，54号通知第三条第二款对不动产抵押权转移登记适用情形的区分，本质上涉及《民法典》溯及力的问题，是一个私法上的问题。另一方面，该条款又是通过自然资源部制定的法律文件进行规定的，亦受到公法调整。因此，该问题涉及到公法与私法在新旧法律适用原则上的区别与理解。

《立法法》第九十三条规定：“法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。”该条款确立了“从旧兼从轻”的新旧法律适用原则，即正常情况下法不溯及既往，除非适用新法将有损公民、法人和其他组织的权利或利益。该法律原则是一条公法上的适用原则，其背后的法理在于保护弱者的合法权益不受公权力侵犯。但该原则在私法视角下并不适用。

在民事法律关系中，双方当事人是平等民事主体，权利义务对等，不存在需要对弱者进行保护的前提。特别在双务合同中，当事人的利益是对立的，保护一方权益则意味着另一方权益受损。因此，在对《民法典》溯及力的理解上，并不存在所谓“从旧兼从轻”。以54号通知第三条第二款规范的抵押财产转让法律关系为例，《民法典》允许抵押财产自由转让，但54号通知第三条第二款又在一定程度上限制了抵押财产转移及抵押权转移登记。基于此，部分人认为该条款是在减损抵押人权利，不符合从轻原则，更进一步质疑其合法性，认为该条款与《民法典》规定的抵押财产自由转让规则相悖。笔者认为，该种理解实际上是在用割裂的观点看待《民法典》与《物权法》所确立的抵押财产转让规则，亦错误地用公法视角下的新旧法律适用原则去解决一个民法问题。

为解决类似的民事领域新旧法冲突导致的法律适用问题，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条特别规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。”该规定也进一步揭示了私法视角下的新旧法律适用原则——合理信赖保护原则。

（二）54号通知第三条第二款背后的价值选择

54号通知第三条第二款根据《民法典》《担保制度司法解释》规定的现行抵押财产转让规则，指引了现行的抵押权转移登记的办理规则，其背后涉及多个法律原则的适用，具体包括：

1.物尽其用原则

意思自治是贯穿于民法的基本原则。意思自治原则的实质，是赋予民事主体以意思自由，在法律允许的范围内，自由从事各项民事活动，充分实现价值。在民事法律领域，民事主体实施民事法律行为，只要法律未设立明文禁止的规范即可为之，即我们通常所说的“法无禁止即可为”。《民法典》第四百零六条正是在物尽其用原则的基础上，运用顺位更前的意思自治原则对当事人权益加以保护，允许当事人通过约定排除抵押财产转让。《担保制度司法解释》第四十三条进一步赋予“禁止或限制转让抵押财产的约定”以公示效力，对抵押权人权益的保护能够起到加强作用。

54号通知第三条第二款最主要体现的原则是合理信赖保护原则。上文已就该原则的内涵及在该条款中的运用充分论证说明，在此不再赘述。

基于上述分析，54号通知第三条第二款的最终出台是其背后反映出的物尽其用原则、意思自治原则及合理信赖保护原则多重作用的结果。具体而言，三个法律原则分别保护不同的法益：物尽其用原则保护的是物的资源合理配置；意思自治原则保护的是民事主体的自由意志；合理信赖保护原则保护的是法律秩序的安定性和社会成员的正当利益。从54号通知第三条第二款的条文内容可以看出，在特殊的、涉及新旧法冲突的情形下（《民法典》施行前办理抵押登记，但在《民法典》施行后转移抵押财产），对于法律秩序的保护是一种绝对的保护，应当作为顺位最优先的法律原则加以适用。

[1]详见《中华人民共和国民法典物权编理解与适用》（下）第1091页。最高人民法院认为，不论是《民法通则意见》还是《担保法》《物权法》，均不承认抵押权具有追及力，因而均对抵押人转让抵押财产进行了限制。

[2]54号通知的第三条第二款规定：“《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产，抵押期间转让的，未经抵押权人同意，不予办理转移登记。”