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专业共建 || 袁华之律师团队：住宅专项维修资金信托制之证成与适用分析

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作者：黄沁思

摘要

住宅专项维修资金事关居民居住利益，乃民生之大事，但我国目前仍广泛存在业主对专项维修资金意识不足、维修资金使用难、资金大量闲置等现实问题。

笔者系基于一则司法案例，就信托制于维护财产独立性的优势延伸开来，对信托制应用于住宅专项维修资金的必要性、可行性进行论证，并重点就该制度下受托人选择以及配套制度设计提出相关建议，其中亦涉及部分域外经验，以期能为我国当下探索住宅专项维修资金信托制度提供一定的借鉴与帮助。

一、案例引入及问题提出

2010年柳州市协和家园·康城业主委员会与广西协和房地产开发有限责任公司建筑物区分所有权纠纷上诉案[1]中，小区业委会与开发商就维修基金是否已足额缴纳产生争议。康城小区商品房住宅区于2004年交付使用，小区业主向开发商买房时，《商品房买卖合同》中并无有关维修基金缴交约定。购房者按照合同约定向开发商足额缴纳房款，开发商在向部分购房者出具的发票中注明了房屋的面积、单价及总价，同时，在发票的备注栏注明“其中97％房款，3％公共设备维修基金”。2008年，小区业主召开了首次业主大会并成立业主委员会，后因实施维修需使用维修基金时，业委会方得知开发商未缴纳维修基金，遂起诉开发商。一审法院认为，维修基金是由业主按购房款比例向售房单位缴交，售房单位代为收取。现发票总价正好是购房总价，与《商品房买卖合同》中约定的购房总价相吻合，且《商品房买卖合同》中没有有关公共设备维修基金缴交约定，购房者也未向开发商支付除购房总价之外的其他费用，故驳回业委会诉请。二审法院另外采信了开发商提交的关于业主按照发票总价金额纳税的证据，最终维持一审判决。

本文在此暂不论判决结果正当与否，仅谈谈由此案例引发之疑问，即住宅专项维修资金原属于“专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金”[2]，为何在实践中却出现与购房款混淆的现象？

笔者分析以为，引发此案冲突根本原因在于当时制度设计下，住宅专项维修资金作为业主共有财产缺失其应有之独立性，故而易形成混同、分解或流失；具体而言，此障碍与维修资金收取主体、程序、监管等立法缺陷均息息相关。

二、专项维修资金制度沿革及现实困境

(一) 专项维修资金制度沿革

1998年，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，明确提出要“建立住房共用部位、设备和小区公共设施专项维修资金”。同年，建设部与财政部发布《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（以下简称《维修基金管理办法》），其作为我国国家层面出台的首部有关住宅维修资金制度的部门规范性文件，对涉及住房维修资金的缴纳、监管、使用等方面均做出了规定，标志着住宅维修资金制度的正式建立。

2003年，国务院以行政法规的形式在《物业管理条例》中对维修资金制度加以规范，此后经历了多次修订，其中始终囊括维修资金管理事项。2007年《物权法》出台后，将维修资金的权属以及筹集、使用等事项以法律形式确立下来。同年，建设部、财政部发布《住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《维修资金管理办法》），原《维修基金管理办法》同时废止，该办法成为我国直至目前为止最为详细、具体的规范住宅专项维修资金制度的国家层面文件。2021年《民法典》实施，对原《物权法》作出了修改及细化。

值得注意的是，由于我国法律、行政法规对于维修资金的规定较为概括，且仅限于个别事项，部门规章虽规定详细，但其效力层级较低，故事实上我国目前各地出台并实施的维修资金管理法规、规章可谓大同小异、参差不齐。

对于专项维修资金制度法规沿革，详见以下表格梳理：

法规	权属	缴纳及管理	使用程序
《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（1999）	业主共同所有	1.开发商收取，专户存储 2.移交行政主管部门代管（业主办房产证时） 3.物业代管（业委会成立后）	1.售房单位提使用计划，主管部门划拨（业委会成立前） 2. 物业提使用计划，业委会审定（业委会成立后）
《物业管理条例》（2003）	业主所有	物业服务合同应约定专项维修资金的管理与使用事项	业主大会决定，需物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过
《物权法》（2007）	业主共有	/	业主共同决定，需经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。
《物业管理条例》（2007）	业主所有	物业服务合同应约定专项维修资金的管理与使用事项	业主共同决定，需经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。
《住宅专项维修资金管理办法》（2008）	业主所有	1.业主办理房屋入住手续前，将住宅专项维修资金存入主管部门委托开立的维修资金专户，否则房屋不得交付 2.业主大会成立前，由主管部门代管 3.业主大会成立后，业主大会委托银行开立专户，主管部门划转，向业委会移交账目 4.业主大会决定管理账目管理单位，接受主管部门监督	1.维修资金划转业主大会管理前： ①物业（如有）/业主提出使用建议；②住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主讨论通过使用建议； ③物业（如有）/业主组织使用方案；④向主管部门申请列支; ⑤专户划转至维修单位。 2.维修资金划转业主大会管理后： ①物业提使用方案； ②业主大会通过； ③物业组织实施； ④物业向业委会列支； ⑤业委会审核并报备案； ⑥专户划转至维修单位。
《物业管理条例》（2016）	业主所有	物业服务合同应约定专项维修资金的管理与使用事项	业主共同决定，需经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意
《物业管理条例》（2018）	业主所有	物业服务合同应约定专项维修资金的管理与使用事项	业主共同决定，需经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意
《民法典》（2021）	业主共有	/	使用维修资金，业主共同决定，由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决；筹集维修资金，应当经参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意。

(二) 专项维修资金独立性缺失困境

笔者经检索发现，自住宅专项维修资金制度确立以来，涉及资金混同、流失问题的司法案例、社会新闻并不罕见，针对该现象的论述也大量存在，可见我国居民始终面临专项维修资金不稳定、不安全的危险。此问题在《维修基金管理办法》中确立的开发商代收代缴模式下愈发凸显，体现在：其一，正如本文开头所引述的案例，开发商作为售房单位需要收取购房款，如若维修资金也委托开发商代收，则极易出现资金混同现象；其二，开发商代收模式下，缴纳资金与资金移交政府主管部门之间存在真空期，导致出现大量开发商将维修资金挪作他用的现象[3]；其三，与开发商代收代缴所衔接的代管问题亦十分棘手。由于业主自治机制薄弱且监督不足，物业代管维修资金制度出现严重漏洞，物业与开发商联合起来损害业主利益现象屡见不鲜[4]。

2008年《维修资金管理办法》出台，专项维修资金制度设计相较过去完善良多，譬如该办法强调业主自行缴纳，强调加强专户监管，且强制要求资金移交后仍由政府监督等，对于有效缴存、监管维修资金具有一定进步意义。但《维修资金管理办法》并未明令禁止开发商代收维修资金，因而我国目前仍有很多地区认可开发商代收模式，以至于开发商挪用资金现象仍常有发生[5]；且该法规也并未从根本上解决维修资金应当如何代管的问题。

将维修资金管理流程进行阶段性拆解，可分为缴纳阶段、过渡阶段（业主大会成立前）及实质管理阶段，如何于每一个阶段充分维护维修资金安全性、独立性，是目前刻不容缓、亟待解决的问题。值得关注的是，早年即有几位学者、研究者曾提出专项维修资金信托制的进路；2020年两会期间亦有人大代表提出运用信托机制管理住宅专项维修资金的建议，得到银保监会回复，称将在下一步对该提议进行深入探索[6]。笔者亦认为，信托制在维护固有财产独立性维度上毋庸置疑具有特殊优势，故在下文专门就住宅专项维修资金能否与信托制结合进行证成之必要性及可行性分析。

三、住宅专项维修资金信托制之进路研讨

(一) 基于信托价值之必要性分析

信托，即信用委托，系指：“委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，进行管理和处分的行为。”与常见的委托制度不同，信托制度框架下存在三方当事人，即委托人、受托人以及受益人，当受托人与受益人一致时，形成自益信托；受托人与受益人不一致时，形成他益信托。如将信托与住宅专项维修资金管理制度相结合，则委托人及受益人理应为住宅专项维修资金所有人即全体业主。

一直以来，信托财产的独立性被认为是信托制的核心制度价值之一。在信托制度构造中，信托财产一旦有效设立，则其从委托人、受托人以及受益人的自有财产中分离出来，形成所谓“闭锁效应”[7]。基于此种理论，信托法为维护财产独立性做了严密的设计。就我国《信托法》而言，其一，强调信托财产与委托人未设立信托的其他财产、受托人固有的财产以及受益人财产相区别，且对此做了一系列制度设计，包括破产隔离[8]，债务隔离[9]等。其二，设置了一系列委托人财产有效救济手段，包括但不限于委托人信托财产归入权[10]，委托人撤销权[11]等。其三，凸显监管严密性，赋予委托人知情权、查阅权[12]等各项权利。另外，我国还在公益信托中设置信托监察人制度[13]，信托监察人有权以自己名义为受益人提起诉讼[14]，同时有权审查受托人的信托事务处理情况、财产状况报告[15]等。

上述制度所对应我国《信托法》具体规定详见下表：

相关制度	我国《信托法》规定
破产隔离	《信托法》第16条：信托财产与属于受托人所有的财产（以下简称固有财产）相区别，不得归入受托人的固有财产或者成为固有财产的一部分。受托人死亡或者依法解散、被依法撤销、被宣告破产而终止，信托财产不属于其遗产或者清算财产。
债务隔离	《信托法》第18条：受托人管理运用、处分信托财产所产生的债权，不得与其固有财产产生的债务相抵销。受托人管理运用、处分不同委托人的信托财产所产生的债权债务，不得相互抵销。
委托人信托财产归入权	《信托法》第26条：受托人除依照本法规定取得报酬外，不得利用信托财产为自己谋取利益。受托人违反前款规定，利用信托财产为自己谋取利益的，所得利益归入信托财产。
委托人撤销权	《信托法》第22条第1款：受托人违反信托目的处分信托财产或者因违背管理职责、处理信托事务不当致使信托财产受到损失的，委托人有权申请人民法院撤销该处分行为，并有权要求受托人恢复信托财产的原状或者予以赔偿；该信托财产的受让人明知是违反信托目的而接受该财产的，应当予以返还或者予以赔偿。
委托人知情权、查阅权	《信托法》第20条：委托人有权了解其信托财产的管理运用、处分及收支情况，并有权要求受托人作出说明。委托人有权查阅、抄录或者复制与其信托财产有关的信托帐目以及处理信托事务的其他文件。
信托监察人制度	《信托法》第64条第1款：公益信托应当设置信托监察人。
	《信托法》第65条：信托监察人有权以自己的名义，为维护受益人的利益，提起诉讼或者实施其他法律行为。
	《信托法》第67条：公益事业管理机构应当检查受托人处理公益信托事务的情况及财产状况。受托人应当至少每年一次作出信托事务处理情况及财产状况报告，经信托监察人认可后，报公益事业管理机构核准，并由受托人予以公告。

反观住宅专项维修资金管理，笔者认为，采信托制确实是规避维修资金安全性、独立性风险的最优路径。依托于上述系统性信托制构造，受托人财产与住宅专项维修资金将实现真正的分离，体现在：财产划分更为清楚，受托人因专项维修资金的管理运用、处分而取得的财产将自动归入信托财产；委托人即业主将被赋予更为广泛的监督、管理权利，其有权查阅、抄录或复制与专项维修资金有关的帐目以及处理事务的其他文件，并要求受托人对此作出说明；受托人将被施加以更为严格的管理义务，其需要恪尽职守，承担诚实、信用、谨慎管理的义务，一旦受托人违反信托目的处分专项维修资金或者因违背管理职责、处理事务不当而致使专项维修资金受到损失的，委托人享有申请人民法院撤销该处分行为的救济权，受托人亦需要承担由法律所明确规定的不利后果，等等。可以说，从财产隔离、救济、监管要求等各个维度来看，相比简单的委托代理制而言，信托制胜似为委托人即全体业主所共有的住宅专项维修资金提供了一把“保护伞”，切实防范了潜在的资金挪用、流失风险。

除此之外，信托制的安排还可以有效提升住宅专项维修资金管理质量及管理效率。在我国物业实践中，住宅专项维修资金除面临易混同、遭挪用等问题以外，还遭遇两大困境。其一，住宅专项维修资金使用难。根据我国法律规定，住宅专项维修资金属于业主共有，其使用需要经业主共同决定，由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决。有学者将住宅专项维修资金定义为“准公共物品”[16]，即在特定区域内的公共物品，故而面临“公地悲剧”[17] 风险，监管为了对该风险加以规制，设置前述过高的双2/3表决障碍，却形成“反公地悲剧”[18] 效应，资源最终被闲置或者浪费。笔者认为，设立信托在一定程度上有助于解决这一问题。在信托模式下，所有权与利益相分离，委托人不享有所有权，受托人虽享有所有权，但仅仅是名义上的，其不能享受这一权利所带来的利益[19]，此时财产归属问题被淡化，财产的使用成为人们所关注的焦点。具体到专项维修资金，信托制的优势在于可正当引入受严格制度约束的受托人，由受托人对专项维修资金进行相对独立的管理与使用，而非使目光仅局限于资金所有权及业主表决比例的限制。业主完全可以就日后可能需要直接动用维修资金的事项进行提前表决，事先与受托人达成约定，而非等到房屋损坏以后再进行表决。其二，住宅专项维修资金难以保值增值。虽然根据我国规定，住宅专项维修资金可以用于购买国债，但目前大多数维修资金依然被放在银行等待收取利息，其主要原因在于代管人缺少投资经验，缺乏理财动力等等，而信托制中受托人所负有的投资注意义务则可以有效改善这一现象[20]。

（二）基于制度契合之可行性分析

信托本自成理论体系，故探析住宅专项维修资金与信托制结合可行性时，势必需一一检讨住宅专项维修资金之属性能否与信托构造相适应。其一，信托制下，信托财产应当具有确定性、现存性与积极财产性。住宅专项维修资金是确定的财产，是业主实际所有的财产，且不含任何债务，满足信托财产要求。其二，信托的成立需要具有合法的目的。住宅专项维修资金的设立目的在于对住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，满足信托目的合法性要求。其三，信托构造内需有委托人、受托人、受益人。如上述，住宅专项维修资金管理中，委托人以及受益人都是业主，属于自益信托，满足信托结构要求[21]。

此外，住宅专项维修资金信托究竟应属于何种信托类型需仔细考究。我国《信托法》第3条规定：“委托人、受托人、受益人（以下统称信托当事人）在中华人民共和国境内进行民事、营业、公益信托活动，适用本法。”由此可见，我国信托法将信托分为民事信托、营业信托与公益信托。从定义上看，住宅专项维修资金信托不属于公益信托，其原因在于公益信托中，受益人应当是不特定的，但小区业主事实上属于特定人群。因此，需要区分专项维修资金属于商事信托亦或是民事信托。我国主流观点一般认为，区分民事信托与营业信托的关键在于受托人是否是营业性信托机构[22]，据此，笔者认为，基于我国法律目前赋予业委会选择代管机构的权利，若选择专业信托机构如信托公司对住宅专项维修基金进行管理，即为商事信托，而选择其他机构则为民事信托。

综合上述分析，笔者认为，住宅专项维修资金管理与信托制结合具有理论及实践上的必要性与可行性；同时结合目前现实呼声及政府回应，信托制极有可能成为未来住宅专项维修资金制度的发展方向。

四、建议：受托人选择及配套体制设计

结合前文探讨，笔者在此就住宅专项维修资金信托制下的受托人选择以及相关配套体制设计提出以下建议。

（一）受托人选择

就受托人选择，理论界与实务界存在诸多不同观点。有观点认为，可采取二次信托机制，即开发商代收资金后，买受人与开发商之间形成以办理房屋产权证为目的的信托关系；住宅交付，房屋产权证办理以后，业主与主管部门形成以成立业主大会为目的的信托关系；待政府将资金移交给业委会时，业主与业委会之间形成一次信托关系，此时业委会为受托人；后由业委会作为委托人，物业服务企业作为受托人，将资金交由物业服务企业管理，此为二次信托[23]。

上述模式存在诸多值得商榷之处。首先，鉴于实践中购房款与维修资金极易因约定不明而混同产生争议，以及开发商侵吞资金现象难以遏制，对于开发商代收模式理应给予严格限制，如无不可抗力不应由开发商代收维修资金，而应由业主自行缴纳，否则业主应自负不利后果。其次，若无维护公共利益的必要，政府不应承担代管维修资金的职责，理由如下：其一，住宅维修资金的缴纳及使用目的是为了满足特定业主需要，其行为属于市场行为，为私权范畴，基于有限政府原理，公权力不应过度干预；其二，政府精力有限，不应也不可能对公民财产的日常管理投入过多精力；其三，由于信息不对称，政府难以得知动用维修资金需要多少资金，是否必要，设定复杂的申请取用程序反而平增百姓负累。笔者认为，代理代管环节过多，不仅程序繁琐，同时增加不必要的风险以及监管成本，不妨取消政府代管环节，而直接选定较为连续稳定的代管人进行持续代管。

亦有观点认为业委会是合适的代管人，笔者对此持反对观点。我国当前业主自治机制十分薄弱，业主往往怠于行使权利而对业委会放任不管、监督不足。因此笔者认为，需待日后业主自治机制发展成熟以后，方能采取业委会代管模式。

依笔者浅见，我国当前应探索引入第三方专业机构代管，或物业服务企业中独立机构代管的模式，唯有如此可保证代管组织中立性，刺中专项维修资金欠缺独立性之要害，最大化避免利益冲突。其中，引入第三方专业机构的优势在于，专业机构对于管理资金有成熟经验，可最大化保证管理质量及稳定性。引入物业服务企业的优势则在于，物业服务企业在维修资金使用过程中往往需要承担一定的职责，同时赋予其管理职责可以节省成本，提高效率；而且目前物业服务企业信托制正在探索之中，比如成都市武侯区创新式地采取物业服务企业信托管理物业费与公共收益的做法[24]，虽然在理论正当性上仍值得商榷，但在实践中已经取得了不错的效果，若日后此模式发展成熟则可自然形成制度衔接。但需要注意的是，为确保专项维修资金的独立性，在资金管理与使用间必须进行适度隔离，故笔者认为可以部分参考美国模式[25]，即在物业服务企业中设置物业经理人，或设置独立机构，并聘请具有专业管理经验的人专门管理住宅专项维修资金。另外，在业主尚未成立业主大会以及业委会时，资金只能由前期物业服务企业代管，故此情形下必须做好衔接制度设计，确保日后物业公司交接工作顺利完成。

（二）配套体制设计

1.信托监察人制度

在我国，信托监察人制度仅用于公益信托。但住宅专项维修资金信托与公益信托存在一定类似之处，即涉及涉众资金[26]，事关社会公众居住利益，因而完全可以借鉴公益信托制度，引入信托监察人制度。笔者认为，信托监察人可以是业委会，也可以是政府主管部门，其不仅可定时审查信托事务处理情况，还可在信托机构侵犯业主权益的时代替业主提起诉讼，从而使维修资金得到业主与信托监察人的双重监督。但无论监察主体是谁，政府均应对维修资金管理事项给予一定支持，在此可借鉴香港经验，成立特定机构，包括但不限于定期进行维修资金管理普法宣传，提供法律援助服务[27]等。

2.立法配套设计

我国目前详细规定住宅专项维修资金的立法位阶较低，仅为部门规章，而上位法的规定则过于概括笼统。笔者认为，若采取住宅专项维修资金信托制，至少应先制定行政法规对其加以规范，待时机成熟后，可考虑根据原《信托法》体系制定特别法。这样一来，不仅可避免实践中所出现的各地法规、规章不一而足的情形，亦可保证法律规范体系的完整性。同时，鉴于我国已出台《住宅专项维修资金会计核算办法》，可借鉴当前经验，制定系统、完整的住宅专项维修资金会计核算制度规范，其中信托监察人应作为“看门者”对资金账目定时核查，必要时报政府备案。

3.缴存制度设计

为解决缴存难问题，在缴存专项维修资金时，应由业主自行缴纳至受托人专用账户，由受托人进行代管；对于未缴纳维修资金的业主，受托人应向开发商或政府部门公告，开发商应不予交房且政府部门应不予办理房产证，以倒逼业主缴存。若日后需要继续筹集住宅专项维修资金，应由受托人筹集并列明明细，如遇业主拒绝缴存，受托人首先应在一定期限内向其进行追缴，如若仍坚持拒绝缴纳，则涉及违反公共利益，可由政府制定惩罚措施，强制要求其缴纳。

4.资金使用程序

为改善维修资金使用难、资金闲置问题，可由业主大会事先通过决议，并与受托人之间达成就维修资金如何使用的合意，通过合同或规约等形式固定下来。可根据受损金额比例、受损程度大小等标准事先决定由受托人自主决定动用维修资金的情形，避免委托人陷入“反公地悲剧”困境；但一些动用较大资金规模或可能涉及损害业主利益的工程，则仍应由业主大会进行重新表决，其中如有任何业主认为表决存在瑕疵可另行起诉。另外，应制定严密的会计核算制度并由受托人严格执行，在需动用维修资金时，由受托人向业主大会进行公示，对维修工程进行公开招投标，并在整个维修阶段内定时向业主公开开支，充分保证业主知情权、查阅权。信托监察人亦应参与其中，保证维修资金使用的公允。

五、结语

住宅专项维修资金信托制在早些年即被提出并引发辩论，此方案虽未为立法机关采纳，但直至今日仍受到各界相关人士注目。笔者认为，信托制不仅可解决当前我国住房专项维修资金制度的众多弊端，从长远视之，专业化财产管理机制的引入亦可提升业主对专项维修资金的维权意识，于我国业主自治机制向成熟化发展大有裨益。因此，笔者在此提出对住宅专项维修资金信托制的进路的思考与展望，无法面面俱到，但希冀能为完善我国住宅专项维修资金制度提供一些可行之思路。

参考资料

[1]柳州市协和家园·康城业主委员会与广西协和房地产开发有限责任公司建筑物区分所有权纠纷上诉案，广西壮族自治区柳州市中级人民法院(2010)柳市民一终字第1097号民事判决书。

[2]《住宅专项维修资金管理办法》第2条第2款规定：“本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。”

[3]典型新闻见央视《焦点访谈》：《住宅小区维修基金被开发商挪用业主权益受损失》，新浪新闻，

http://news.sina.com.cn/c/2005-06-15/22086952440.shtml，2021年12月6日最新访问。

[4]典型新闻见许琛，李宜航：《两会呼唤”无痛置业”，八亿物业维修基金疑被挪用》，大众网，http://www.dzwww.com/fangchan/fcxw/t20060308_1380155.htm，2021年12月6日最新访问。

[5]典型新闻见《上千万资金遭开发商挪用！住宅维修资金为何难管又难用》，载微信公众号新浪地产，2020年10月22日发布。

[6]《中国银保监会对十三届全国人大三次会议第7589号建议的答复意见》：“下一步，住房城乡建设部将配合有关部门研究引入专业机构管理运营物业维修基金的可行性，完善住宅专项维修资金相关制度和使用方式。”

[7]参见周小明：《信托制度：法理与实务》，中国法制出版社2012年版，第76页；方嘉麟：《信托法的理论与实务》，中国政法大学出版社2004年第一版，第20页。

[8]《信托法》第16条规定。

[9]《信托法》第18条规定。

[10]《信托法》第26条规定

[11]《信托法》第22条第1款规定。

[12]《信托法》第20条规定。

[13]《信托法》第64条第1款规定。

[14]《信托法》第65条规定。

[15]《信托法》第67条规定。

[16]金锦萍：《专项维修资金监管问题研究——兼评《建筑物区分所有权司法解释（征求意见稿）》第 12条》，《政治与法律》2009年第2期，第28页。

[17]公地悲剧最初由哈定提出，大意为公地作为一项资源或财产有许多拥有者,每个人都有权使用,但没有权利阻止他人使用它。每个人都倾向于过度使用,最终将导致资源匮乏。

[18]反公地悲剧由美国黑勒教授提出，他认为尽管哈丁教授的“公地悲剧”说明了人们过度利用（overuse）公共资源的恶果，但他却忽视了资源未被充分利用（underuse）的可能性。在公地内，存在着很多权利所有者。为了达到某种目的，每个当事人都有权阻止其他人使用该资源或相互设置使用障碍，而没有人拥有有效的使用权，导致资源的闲置和使用不足，造成浪费。

[19]参见周小明：《信托制度：法理与实务》，中国法制出版社2012年版，第76页。

[20]参见金锦萍：《专项维修资金监管问题研究——兼评《建筑物区分所有权司法解释（征求意见稿）》第 12条》，《政治与法律》2009年第2期，第31页。

[21]有学者提出如若选定业委会为受托人，业委会不具备法人资格，难以成为合格受托人，但将业主委员会担任受托人的做法视为由数个自然人共同担任受托人可以解决这一法律上的障碍。参见金锦萍：《专项维修资金监管问题研究——兼评《建筑物区分所有权司法解释（征求意见稿）》第 12条》，《政治与法律》2009年第2期，第31页。

[22]张军建：《住宅专项维修资金信托研究》，中南大学博士2008年论文，第142页；霍玉芬：《信托法要论》，中国政法大学出版社2003年版，第102页；周小明：《信托制度：法理与实务》，中国法制出版社2012年版，第61页。

[23]张军建：《住宅专项维修资金信托研究》，中南大学博士2008年论文，第10页。

[24]吴晓，杨洋：《解小区治理难题保民生，成都市武侯区“信托制”物业见成效》，新华网，

http://www.sc.xinhuanet.com/content/2020-11/20/c_1126764565.htm，2021年6月24日访问。

[25]龚宇：《美国物业管理的主要特色》，《中国建设信息》2007年第21期，第29页。

[26]欧阳剑环：《全国人大代表赖秀福：用信托机制管理涉众性社会资金》，中国证券报·中证网，http://www.cs.com.cn/zt/2020lh/07/202005/t20200521_6059143.html，2021年6月24日访问。

[27]宋金灿：《英美和香港物业管理模式的对比分析》，《中国房地产信息》2005年第4期，第60页。

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袁华之 律师

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北京大成律师事务所高级合伙人、不动产与能源专业委员会主任，中华全国律师协会建设工程与房地产专业委员会主任，房地产、建设工程 PPP、矿产资源、土地法律专家。本科毕业于天津大学，硕士毕业于中国人民大学。现任住房和城乡建设部、自然资源部法律顾问，中国建设工程造价管理协会专家委员会副主任，中国建筑业协会法律服务工作委员会副会长，英国皇家特许测量师，中国人民大学律师学院教授，深圳、武汉、南京、海南、广州、天津、合肥、南通、台州、石家庄、杭州、大连、芜湖、锦州等仲裁委员会仲裁员，北京仲裁委员会/北京国际仲裁中心、中国海事仲裁委员会、中国国际经济贸易仲裁委员会仲裁员。