|引言

基于本案“违约方无权主张优先承租权”的裁判逻辑，公小衡为大家厘清优先承租权行使中信赖基础的法律红线与违约方权利保护的真实边界。

基本案情

2017年1月1日，原告（出租方）黄某与被告（承租方）何某签订《商铺租赁合同》，约定黄某将案涉商铺出租给何某，租赁期限为五年，自2017年1月1日起至2021年12月31日止，月租金9500元，押金12274.8元，并约定如有违约行为押金不予退还。合同同时约定，合同期满后如出租方仍继续出租房屋，承租方享有优先权。

合同履行期间，何某在2021年1月至12月的租金支付中均存在不同程度的迟延。2021年12月29日，黄某前往案涉商铺向何某催缴欠付租金等费用，双方发生争执，何某遂向派出所报警。租赁期满后，双方未续签合同，何某继续占用商铺。何某已支付2022年2月之前的费用，但自2022年3月之后未再支付占有使用费。另查明，案涉商铺与隔壁商铺的隔墙已被拆除。

黄某主张租赁期限已届满，何某应返还商铺并支付拖欠的占有使用费及违约金；何某则抗辩其享有优先承租权，有权继续租赁案涉商铺，拒不返还。双方协商未果，黄某于2022年7月提起诉讼，要求何某交还商铺、支付占有使用费及违约金等。

法院判决

一审判决

广东省佛山市禅城区人民法院经审理认为，租赁合同作为典型的继续型合同，其订立和履行以双方一定程度的信赖关系为基础。在合同履行期间，黄某与何某发生冲突，双方信任程度降低，且何某未按约定时间支付租金，已构成违约。在租赁期限届满后，何某亦拖欠相应的占有使用费。在此情况下，何某要求行使优先承租权继续续租，缺乏依据，不予支持。

一审法院判决：何某将案涉房屋恢复隔墙原状后返还黄某；何某向黄某支付占有使用费合计5.7万元；确认何某交纳的押金12274.8元归黄某所有；驳回黄某其他诉讼请求。

二审判决

何某不服一审判决，提起上诉。广东省佛山市中级人民法院审理认为，根据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第二款及合同约定，何某享有优先承租权，但其行使该权利须满足两个条件：一是黄某继续出租房屋；二是以同等条件承租。

法院进一步指出，租赁合同的订立和履行以双方的信赖关系为基础，“同等条件”应包括客观条件和主观条件。客观条件指合同核心条款（租金、支付方式、租赁期限、用途等）；主观条件指双方之间的信赖关系。何某在租赁期限内多次未按约支付租金，租赁期满后仍拖欠占有使用费，且在催款过程中与黄某发生冲突，其违约行为已严重影响双方信赖关系，不能认定为满足“同等条件”。故黄某要求返还商铺正当合法，不构成对何某优先承租权的侵害。

二审判决：驳回上诉，维持原判。

裁判依据

本案的核心法律争议在于：租赁期限届满后，存在违约行为的承租人能否以优先承租权为由要求继续承租？ 对此，可从以下三个层面展开分析。

（一）优先承租权的法律性质与规范意旨

《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第二款首次以法律形式确立了承租人的优先承租权。该权利的规范意旨在于：为承租人提供稳定、可预期的经营或居住环境，避免出租人利用优势地位通过恶意缩短租期或另行出租等方式损害承租人利益，从而维护房屋租赁市场的稳定性。然而，优先承租权虽为法定权利，但并非绝对权或优先于出租人物权的权利，其行使仍受特定条件的约束。

（二）“同等条件”的规范构成：客观条件与主观条件的双重建构

本案裁判的核心创新在于对“同等条件”进行了体系化的扩张解释。法院认为，“同等条件”不应局限于租金标准、支付方式、租赁期限、租赁用途等客观合同条款，还应包括承租人履约能力与诚信程度等主观条件。

这一见解契合租赁合同作为继续性合同的本质特征。继续性合同不同于一次性合同，其履行具有长期性、持续性的特点，双方当事人的合作关系和信赖基础是合同得以稳定存续的前提。出租人选择承租人，不仅关注租金高低，还关注承租人是否具有按时履约的能力和诚信品格。若承租人存在多次或严重违约行为，双方的信赖基础已经丧失，此时仍赋予违约方优先承租权，实质上是将优先承租权变相转化为强制缔约权，这不仅损害了出租人合同自由，也有违诚实信用原则。

（三）违约程度与优先承租权排除的审查标准

本案另一个值得关注的问题是如何界定排除优先承租权的违约程度。法院明确指出，并非任何违约行为均可否定优先承租权，只有在承租人存在重大或多次违约，导致双方信赖基础丧失的情形下，方可认定其不符合同等条件。

这一标准的设定体现了利益平衡的考量。承租人基于经营需要，往往对租赁物进行装修等较大投入，若轻微违约即可剥夺其优先承租权，则有悖于该制度的保护目的。本案中，何某在租赁期最后一年“均存在不同程度的迟延”，期满后“拖欠占有使用费”，且与出租人发生冲突后报警——违约行为具有连续性、反复性，已超出一般经营困难的容忍限度，足以认定双方信赖基础已根本动摇，排除其优先承租权具有充分的正当性。

案例评析

承租方：优先承租权并非“铁券丹书”。长期租赁合同履行中，务必严守租金支付等核心义务，任何多次或严重违约行为，均可能被认定为丧失信赖基础，从而导致优先承租权被依法排除。切勿以“我有优先权”为由持续违约或强行占屋，否则将面临被清退、追缴占用费且押金尽失的法律风险。

出租方：若承租方违约致信赖基础丧失，可依法拒绝续租。但需注意，“无继续出租意愿”的抗辩需有正当理由（如自用、出售等），否则法院将推定其有出租意愿以保护承租方优先权。解除合同及清退应严格依法进行，切忌暴力催收或私力救济，以免“有理变无理”。

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