|引言

开发商破产后购房人能否优先得到房产？本篇文章公小衡将结合案例针对房企破产案件中购房人“超级优先权的认定”涉及的法律问题进行整理和研析。

基本案情

法院判决

二审法院（泰州市中级人民法院）裁判要点：

维持原判：驳回广某司上诉，判令其向陈、丁交付案涉房屋及车位。

核心认定：

《四方协议》性质：属于“工程款抵购房款”的债的更改，非普通工抵房协议。协议履行后原债务消灭，转化为商品房买卖合同关系。

消费者身份：陈、丁在当地仅有1套自建房，符合商品房消费者身份。

预告登记效力：

预告登记使购房人享有“物权期待权”，案涉房产不属于破产财产；

破产管理人无权依据《企业破产法》第18条解除合同。

优先权成立：

购房人已通过债务抵偿履行全额付款义务；

依据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）第2条，其房屋交付请求权优于建设工程价款优先权、抵押权及其他普通债权。

非个别清偿：继续履行合同不违反《企业破产法》第16条禁止个别清偿的规定。

裁判依据

《四方协议》是否导致原债务消灭？

法院认定：协议明确约定网签后债务消灭，且广某司后续签订买卖合同、开具发票，构成债的更改（即旧债消灭，新债产生），而非以物抵债的诺成性约定。

购房人是否享有超级优先权？

法律依据：最高法批复（法释〔2023〕1号）确立商品房消费者两大优先权：

房屋交付请求权＞工程价款优先权＞抵押权＞普通债权；

价款返还请求权＞工程价款优先权＞抵押权。

适用条件：

真实居住需求（本案购房人仅1套自建房）；

已支付全部价款（本案通过债务抵偿实现）。

预告登记在破产程序中的效力：

预告登记具备“准物权”效力，可排除破产管理人解除合同的权利（《企业破产法》第18条），并阻却房产纳入破产财产。

案例评析

“以房抵工程款”链条的合法性：

通过多份协议将工程款债务转化为购房款，只要意思表示真实、无恶意串通，即合法有效。

破产程序中消费者优先权的边界：

消费者身份需结合房产数量、购房目的（居住需求）综合认定；

付款方式（现金/债务抵偿）不影响优先权成立。

预告登记的破产保护功能：

办理预告登记是购房人在开发商破产时保护权利的关键措施。

启示

对开发商：以房抵债需规范协议设计，避免债务关系模糊引发纠纷。

对购房人：

及时办理预告登记；

保留付款凭证（发票、协议等）；

确保符合“居住需求”要件以主张优先权。

声明：以上所刊登的文章不代表公衡律师事务所意见或建议，如有侵权，请联系后台删除。