公衡观点 || 王曼：关于小产权房的买卖、继承、分配，看完你就明白了！
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引言：自2023年9月1日“认房不认贷”的新标准实施以来，北京市二手房成交量明显增长，房屋挂牌量大幅增加，在楼市回暖的背景下，在价格上有一定优势的小产权房也备受关注，尽管小产权房价格较低，但其背后的法律风险必须了解。
内容提要：什么是小产权房，小产权房买卖合同的效力如何，能否继承，离婚时如何分配，都是近年来的热议话题，本文将对上述问题进行梳理与解答，以期为遇到相关问题的当事人提供一定的参考。
小产权房并不是法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗称的称谓，是指在农民集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村颁发，亦称“乡产权房”。乡镇政府发的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案，所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。小产权房的类别一般有两种：（1）农民宅基地上建成的用于销售的房子；（2）在集体乡镇企业用地或者占用耕地违法建设的用于销售的房子。
在这里需要解释一下宅基地使用权与小产权房。宅基地使用权是由宅基地衍生出来的特有的物权，是农村集体经济组织的成员依法享有的在农民集体所有的土地上建造个人住宅及其附属设施的权利。由于宅基地使用权具备一户一宅、主体的限制性、权利的福利性等特征，导致宅基地使用权流转受限。因此，不符合主体资格的人购买此类房屋，其取得的宅基地使用权于法无据，也就出现了我国实践中普遍存在的小产权房。
根据我国目前的法律规定，农村宅基地属于集体所有，村民对宅基地只享有使用权，宅基地及地上建、构筑物不能向非集体经济组织之外的主体进行流转。基于此，司法实践对于小产权房买卖的合同效力可总结如下：
1、本集体经济组织成员之间买卖小产权房，一般认定合同有效。
农村小产权房的流转受限，根本原因在于保证农村集体对村集体土地的控制，维护集体利益，同一集体经济组织成员之间买卖小产权房，宅基地仍在村集体经济组织，未侵害不特定多数集体经济组织成员的利益，我国法律法规也并未禁止本集体成员之间对小产权房进行买卖，因此，同一集体成员具有相应的民事权利能力和民事行为能力，签订小产权房买卖合同时意思表示真实，不违反法律或社会公共利益，一般认定该小产权房买卖合同有效。
2、如果买受人非本集体经济组织成员，一般认定买卖合同无效。
在“房地一体”的原则下，买卖农村房屋必然涉及宅基地，如果买受人非集体成员，其买小产权房的同时亦获得宅基地使用权，损害了集体经济组织的权益。这类房屋买卖合同违反了法律的强制性规定，应属无效。
小产权房买卖合同被认定属于无效后，买受人应当将房屋原状返还出卖人，出卖人将收取的价款返还买受人；如进行装修、翻、扩建，买受人将原物及添附一并返还及给付出卖人，由出卖人将添附价值补偿买受人；出卖人明知或应当知晓国家法律法规及政策不允许农村集体土地流转而出卖，应当就合同无效承担一定的过错责任。
需要说明的是，即使农村小产权房买卖合同被法院确认无效，买受人也并非必须腾退住房。参考2021年北京市延庆区人民法院作出的（2021）京0119民初1389号一审民事判决，因当时诉争房屋是买受人的唯一住所，不具备腾退条件，法院驳回了出卖人关于返还房屋、院落以及附属设施的诉讼请求，直至2021年买受人另购其他住房之后，出卖人再次起诉，法院认为此时符合腾退房屋的条件，才判令买受人腾退房屋。
购买小产权房存在的风险无法规避，一旦发生纠纷维权艰难，即使已经入住房屋，仍然存在腾退的风险。建议买卖双方在签订合同时提前约定，一旦合同被认定无效，出卖人如何补偿买受人。
小产权房虽非法律概念，但也属于法律意义上的物，能够被占有、使用、收益，同样也能因死亡事实发生，继承人可继承小产权房的使用权。但是根据《民法典》第 1122 条规定，遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产，依照法律规定或者根据其性质不得继承的遗产，不得继承。现实中很多小产权房由于其尚未取得、甚至无法取得权属证书，在作为遗产被分割时常常陷于“权属不明”的状态，因此难以确认其是否属于被继承人的“个人合法财产”。在目前的司法实践中，有关小产权房继承的案件中，法院判决呈现三类不同的处理方式：
1、不予处理。法院认为由于小产权房未经登记，无法确认权属，应由行政机关先行处理权属问题，权属明确之后当事人可另行主张权利。
2、仅处理权益/份额，不涉及所有权。法院并未明确判决房屋“权属”，仅在判决书释明继承内容为“权益”“份额”。
3、判决归一方所有/由一方继承。法院认为涉案房屋虽然可能没有产权证，但无证房屋并不必然属于违法建筑。在房屋权属明确的情况之下，可以对小产权房的继承问题作出处理。
上述三类处理方式从占比上看，大部分的法院判决为“不予处理”，也说明法院对小产权房的“所有权”“归属”态度较为回避。据此律师建议：（1）为避免因产权不明确而导致法院在继承纠纷中对小产权房“不予处理”，对于宅基地住房，尽可能在父母生前完成产权登记，确认权属；（2）被继承人在生前订立遗嘱或者遗赠抚养协议，指定自己的小产权房的继承人或者受遗赠人；（3）所有继承人在协商一致后，通过书面协议将继承分配方案签字确认，以明确小产权房后续的权益归属。
夫妻在婚姻关系存续期间购买的小产权房，离婚时如何处理，通常有三种方式：（1）夫妻双方通过婚内财产协议或离婚协议约定小产权房的权益归属；（2）转让给同一村集体经济组织成员，必要时可通过村组织见证，夫妻双方分割转让利益。（3）诉讼至法院。
对于离婚诉讼案件中小产权房的分配问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第 77 条规定：“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。”也就是说，对于小产权房的离婚分割，最高人民法院的处理意见是，对于尚未取得所有权或者已经取得所有权的小产权房，法院判决不处理所有权，仅处理使用权。若日后当事人取得涉案房屋的所有权，可以另行起诉。但是针对违规占用耕地的建房，行政先行，即行政机关先解决耕地保护问题，法院不直接审理。
具体到北京，北京市高级人民法院民一庭在《关于审理婚姻纠纷案件若干疑难问题的参考意见》中明确规定，对于已被有权机关认定为违法建筑的小产权房，不予处理；但违法建筑已经行政程序合法化的，可以对其所有权归属做出处理。对于虽未经行政准建，但长期存在且未受到行政处罚的房屋，可以对其使用做出处理。在处理使用时，人民法院应向当事人释明变更相关诉讼请求。在处理相关房屋的使用归属时，能分割的进行分割，不能分割的可采用协商、竞价、询价等方式进行给予适当补偿。在涉小产权房分割案件中，应在判决论理部分中明确使用处理的判决内容不代表对小产权房合法性的认定，不能以此对抗行政处罚、不能作为产权归属证明或拆迁依据等。司法实践中具体处理方案如下：（1）若小产权房已被有权机关认定为违章建筑，则不予处理；（2）若上述违章建筑已经行政程序合法化，则违法性障碍解除，其所有权归属也明朗，可对权属作出处理；（3）若小产权房虽未经行政准建，但长期存在且未受到行政处罚，鉴于其现状利益以及相对稳定财产形态，则可以对其使用作出处理。
小产权房由于性质特殊，在交易前后、离婚分配、继承过程中容易产生很多风险，本文对小产权房的买卖、继承以及分配的相关法律问题做了简单梳理与总结，建议谨慎考虑购买小产权房，如果确实想要购买的，建议充分了解当地的相关政策和法律法规，咨询专业律师和房产顾问的意见，避免陷入潜在的法律和经济风险。
王曼律师，中央民族大学法学本科。
专注于房地产、建设工程、文化传媒等领域；精通房地产相关法律法规以及房屋交易、租赁的具体情况和流程。可帮助客户制定房地产财产规划，进行房地产交易、解决遗产继承问题等；旨在扶持客户规划财富、传承财富、以及在财产交易中达成最佳效果。
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